几点说明事项

区分住房(普通住宅、非普通住宅)与非住宅

普通住宅标准——同时满足以下条件:

  • 住宅小区建筑容积率在1.0以上、
  • 单套建筑面积在144(含)平米以下、
  • 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。

非普通住宅标准——符合下列情形之一的:(如一般是别墅、高级公寓、度假村等)

  • 住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);
  • 单套建筑面积在144平方米以上(含);
  • 实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍;

非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。
它包括办公用房商业用房厂房仓库等。

上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发﹝2005﹞26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发﹝2005﹞89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发﹝2005﹞172号)的有关规定执行。

税率标准

上述涉及城市维护建设税税率,

  • 在市区的按7%标准;
  • 在县城、镇的按5%标准;
  • 不在市区、县城或镇的,税率为1%。

关于税率的计算思路

房屋买卖

由销售方缴纳的部分

销售住房

一、2年以上(含2年)

  • 个人所得税:销售全额×2%(普通标准住房按转让收入1%计算征收,非普通标准住房按转让收入2%计算征收)(有原购房发票的可按差额的20%征收)
    如转让自用5年以上且属家庭唯一住房的,免征个人所得税。
  • 增值税:免征

二、不足2年

  • 个人所得税:销售全额×2%(普通标准住房按转让收入1%计算征收,非普通标准住房按转让收入2%计算征收)(有原购房发票的可按差额的20%征收)
  • 增值税:销售全额/(1+5%)×5%
  • 城建税:增值税额×5%
  • 教育费附加:增值税额×3%
  • 地方教育费附加:增值税额×2%
销售非住房
  • 增值税:销售全额/(1+5%)×5%
  • 城建税:增值税额×5%
  • 教育费附加:增值税额×3%
  • 地方教育费附加:增值税额×2%
  • 个人所得税:销售全额×2%(有原购房发票的可按差额的20%征收)
  • 土地增值税:销售全额×8%(既没有评估价格,又不能提供购房发票的,可以按8%核定征收)(有原购房发票或评估价格的按差额的适用税率据实征收,即增值额×税率)

①增值额=纳税人转让房地产所取得的收入-扣除项目金额。
将房地产评估中介机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率得出的评估价格或原购房发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的数额,作为准予扣除项目。
②税率,实行四级超率累进税率。

增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

  • 印花税:销售全额×0.05%×2(买卖双方都交)

由购买方缴纳的部分--契税

(一)销售住房
1.对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)

  • 面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;
  • 面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

2.对个人购买家庭第二套改善性住房

  • 面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;
  • 面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

3.其他情形:3%。

(二)销售非住房
税率:4%

房屋赠与、继承

房屋赠与

(仅限直系亲属、直接抚养或者赡养义务的抚养人和赡养人)

一、赠与方缴纳

  • 印花税:销售全额×0.05%

二、受赠方缴纳

  • 契税:销售全额×3%
  • 印花税:销售全额×0.05%

房屋继承

(仅限法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人)

  • 出让方缴纳:印花税——销售全额×0.05%
  • 承受方缴纳:印花税——销售全额×0.05%